【保存版】初心者が不動産投資家に教えてもらいながら、投資不動産を買ってみた。

「デキない人のお金の使い方 デキる人のお金の使い方」出版記念で投資用ワンルームマンションを著者自ら自腹でプレゼントしちゃう柴田さんと竹松さんですが、実は不動産投資家である、柴田さんに直接教えてもらいながら投資不動産をこの前買ってみました。

このプレゼント企画でもし当たっちゃったらどうなるの???ってところの参考にもなるかもしれません。

プレゼントに当たったら、その時は契約の部分からになりますが、そもそもプレゼント物件は不動産投資家である柴田さんが見立てた物件なので、それを見つけていくプロセスも合わせて紹介しておくと、もし当たらなかったとしても今後の参考になると思って書いてみます。

とはいえ、柴田さんの手法は専門性が高い手法でもあるので、全てを紹介できる訳ではありません。ただ非常に価値のある内容なので、参考にしてもらいたいと思います。また以下の情報を元にして実際に投資をしたとしても私も含め誰も責任は取れません。全部自己責任で行ってくださいね。投資家としての大前提ですので。

さて、
柴田さんに教えてもらう前に、私自身が持っていた不動産投資のイメージってこんな感じ。

・多額のお金を銀行から借り入れしないといけない。
・空室になったら借り入れ返済で自分の収入が減る。
・入居者とのやりとりや家賃の滞納とかで大変。

なので、ぶっちゃけめんどくさそうで、遠ざかっていたというのが事実。

でも柴田さんに直接教わる機会があって、

「何に注目して物件を購入をしていくのか?」

ということを教えてもらいました。

私が当初持っていた不動産投資のイメージの「ローンを組んだり、返済が大変かも」という疑問は、現金で不動産投資を始めていくという手法を教えてもらうことによって払拭できました。

ちなみにこの手法は書籍「デキない人のお金の使い方×デキる人のお金の使い方」の164~169ページに紹介されています。

現金で安全に不動産投資を行うには、人気のある地方都市の、300万円くらいの物件から始めるのがいいでしょう。あまり知られてませんが、物件価格が300万円程度の金額で、年利回り10%や20%が出るような物件は実は数多くあります。

デキない人のお金の使い方×デキる人のお金の使い方 165ページ

実は都内でも条件によっては500万円台から購入できる物件も存在していることを実際に目の当たりにしてびっくりしました。

もちろん最初の物件購入のための現金がなかったり、まだ足りなかったりするのであれば、
まず貯めるところからスタートしなければならないですが、
そんな人でも今回のプレゼント企画に当たればジャンプスタートできますので、
応募してみるといいですよ。>> https://p.dekideki.com

また、購入した後の管理が大変ではという疑問についても聞いてみました。

私「入居者とかのやりとりとか家賃滞納とかあったら面倒じゃないですか、柴田さんお忙しいのにいくつも物件持っていて大変じゃないですか?」
柴「そのあたりの対応とかは自分ではしないよ。不動産屋さんに委託してやってもらうんだ。」

実際、ツアーのときに、柴田さんが所有している物件見学もしたのですが、10年近く持っているのに今回初めて入居者の人と会ったという・・・

少ない自己資金からでも不動産投資が始められて、
早く始めれば始めるほど複利で回って不動産収入が増えるという
カラクリが分かり始めました。

中国のことわざに

「木を植える最も良い時期は20年前だった。次に良い時期は今である。」

というのがありますが、柴田流不動産投資で言えば、

「不動産投資を始めるのに最も良い時期は20年前だった。次に良い時期は今である。」

ということでことわざを自作してみました!

「もっと早くこの手法知ってればなぁ?」って本気で思いました。。。

そんな我々に柴田さんから一言、

「悩んでいる時間があったら、早く・は・じ・め・ろ!」

とアドバイスをいただきました。

そして、今回は不動産投資を実際にやりたいと思っている仲間が多くなってきたのもあって、超特別に柴田さんに物件見学ツアーなるものを企画していただきました。

当日まず候補になる物件のマイソクといわれる
不動産屋さんの店頭でよくみかけるチラシが束で

どーん!

どーん!

どーん!

私「こ、こんなにあるんすっか。。。。」

私「オススメだけでいいんですけど?♪」
柴「いろいろな物件見ないと、オススメがなんでオススメだか理解できないでしょ。」
私「そ、そうっすね。。。orz 」

ちなみにこの「マイソク」って普通は初めて聞く名称かもしれません。

元の意味は、この資料を作成して不動産屋へ毎朝FAXで大量に配信する「毎日速報センター」という情報サービスの会社名が株式会社マイソクだったことが由来になっていますが、現在は資料そのものをマイソクとよぶケースが多いようです。

そのマイソクを見ながら、必要な数字・情報をチェック。

実際にはその必要な数字も柴田さんの手法を行うためには、チラシに書かれている数字では不足していて、それらを補完して物件を見る前に数字的な評価して現地視察に赴きます。

私「表面利回りってあるんですけど、裏面もあるんすか?」
柴「裏はないけど、ネット利回りというのがあるよ。家賃から諸経費引かれたあとの利回りね。同じ表面利回りの物件でも諸経費引いたネット利回りに差が出るのは多いから、見るべき数字はネット利回りになる。」

今回は柴田さんとお付き合いのある不動産屋さんが来てくれているので、そのあたりの数字はすでにマイソクの欄外に記載してあって流石な感じ。

ヒト資源ってこういうことなんだなぁ?と感心します!

かくいう不動産屋さんも実は柴田さんが自分の手法を教えこんでいたという裏話も・・・

そして実際の物件をみて、何に注目して見ていくのかを
現地でレクチャーしてもらいます。

最初の物件で、
普通に正面から行こうとする私たちに

柴「エントラスから入ってエレベーターには乗らないよ!入れるなら非常階段を屋上まで登るんだ!」
私「えっ、まじっすか・・・・」

柴田さんも
「我々は体育会系不動産投資部だ!」
というくらいスパルタです。

1日で15物件くらいを場所を移動しながら見ていく、かなりハードな体験。
しかも入れるところは入って行ったり、実際に入居している人に話しかけたり・・・

1件目である程度基礎を押さえて、2件目以降は各自でチェックポイントをそれぞれ見ていきます。

物件を見るには暗くなりすぎた時間になって、やっと夕食を食べながら、1日の振り返り。
そして、自分の資金や条件にあう物件に申込を入れる申込タイムへ突入。

何人かで見に行くと、人気な物件も出てくるので、申込は殺到します。

そんな時は、オークション形式で入札というわけではなく、
物件争奪本気ジャンケン大会で決めていきます。

オークションしたら利回り悪くなって意味無いですからね・・・

さっきまでなごやかだった夕食の場なのに、
心なしかみんな殺気立ってる気が・・・(汗)

最初はグー!ジャンケンポォオオン!

ま、負けた・・・(涙)

ちなみに第1回物件争奪本気ジャンケン大会では初戦で負け・・・
ジャンケンで負けて希望の物件を逃すと結構凹みます。。。。

そんな私に柴田さんと不動産屋さんから
「物件はこれで終わりじゃなくて今後も出てくるから大丈夫」
となぐさめてくれました。

いろいろと物件を見たのは、次にその物件が出てきたときに現地を見なくてもすぐに申込を入れられるようにできるためでもあります。

常に売り物は出るということを前提に、前もって有力な物件は見ておくということが重要な鍵になります。

実際に今は売り物が出てないところでも、ここの物件でいくらぐらいで出ていたらすぐ買うから連絡くださいという仮予約的なやり取りもしておくのも教えてもらいました。

第一希望は逃しましたが、次の希望のものに申込をいれることにしました。

その申込を入れるところさえも、
どう自分のペースでより有利な条件で手に入れるかという実践の場で教えてもらいました。

ここは実際にやっている人でないと教えられないし、現場でないとその感覚が伝わらないというところです。

ちなみにこれ一つで数十万変わりました。
知らなかったら自分の資金を数十万余計に掛けて、利回りも悪くなるというダブルパンチ!

私「ここまでするんですねぇ?」
柴「不動産は相対取引だから、いろいろと交渉も出来るし、こちらのペースに巻き込むことも出来る。自分でルールを作ればいいんだよ。」

そして、申込書も書いた端から、柴田さんは不動産屋さんに指示して売主側の不動産業者へFAXしてもらいます。

タッチの差で別の人が申込を入れてしまうこともよくあるらしく、実際、一緒に不動産買い付けをしていた人もほんの数分差で他人の申込が入ってしまい最初の希望物件を逃すこともありました。

そして今後の取引のときに(出物があれば即買い付けするために)
如何に自分の時間や手間をなしにするためにやっていることは何かなど
一連の流れから他人のケースも間近で見れて、不動産投資セミナーで聞く話の
何倍も価値ある経験ができました。

物件見学から申込タイムまで丸1日長かったぁ~

価格などの条件交渉をつけた申込だったので、売主側の回答待ちになります。

申込を入れて不動産屋さんにこちらの譲歩する余地などを伝えておけば、不動産屋さんが売主との条件交渉をしてくれます。

「交渉」という言葉を聞くとなんだか自分がいろいろやらないとという感じがしましたが、実際には不動産屋さんからの交渉経過の報告を受け取るのみでした。

そんなこんなでこちらが最初に設定した条件で交渉が成立!

やった~

そして、いざ契約です!

契約するときには

・免許書などの身分証明書
・住民票
・認印

が必要です。

不動産仲介業者の担当者の人が、
宅地建物取引士の免許を提示した上で、
重要事項説明書を見ながら説明を受けます。

登記の面積とマイソクの面積が違うのはなぜ?
根抵当権ついてるとやばいの?

などわからないことや疑問なことは聞いていきます。

契約の場面でも、どこに注目するのかなど、どう契約の場でイニシアティブをとりながら、
進めていくのか柴田さんにアドバイスしてもらいながら契約を進めていきます。

1時間ほど説明を聞いたあとに、いよいよ署名・捺印タイムです。
中々緊張します。

私「結構緊張しますね・・・(汗)」
柴「いくつも契約してくると場馴れして緊張しなくなるよ。(笑)」

不動産を買うときには
物件の価格以外にも諸費用が掛かってきます。

・印紙代
・仲介手数料
・不動産登記変更費用
・不動産取得税
・固定資産税

これらも実際にやってみないとどれくらい取得で経費がかかるかも
わかりませんよね。

特に税金などは算出が難しいし、どの数字を見たら正確な数字になるかもわからない。。。
柴田さんはそのあたり、正確に把握するのに、必要な書類を顧問税理士に送って、
出してもらったりしてました。

契約書に署名・捺印をしたら、その日は終わり。

不動産屋さんからの指示をもらいながら、売主に手付金を振り込んだら所有権移転の登記まであと少し。

実際に所有権を移転する登記で司法書士の先生との本人確認が必要になります。

契約の時に同席してもらえてれば、その場で終わるのですが、同席がなかったりすると別で面会しないといけないので、手間になります。

とはいえ、それをしないと司法書士の先生も移転登記を進めることができないので、スケジュールを合わせて本人確認をしてもらいます。

そして、移転登記の日取りを決めて、残金の振込をするとともに所有権移転登記が行われ、これで私も

マンションオーナー!

マンションオーナー!!

マンションオーナー!!!

※この体験記は「デキない人のお金の使い方 デキる人のお金の使い方」読者の実体験を元に分かりやすくストーリーにしてあります。
※現時点で柴田さんが直接不動産投資について教えたり購入アドバイスなどをするイベントは開催予定がありません。

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※出版記念プレゼントキャンペーンは、2016年6月30日にて受付を終了しました。

今回の出版記念プレゼントキャンペーンは受付を終了しましたが、今後も「デキない人のお金の使い方 デキる人のお金の使い方」でお伝えしているお金を学ぶのに役立つようなプレゼントキャンペーンを予定しております。

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